5. Обмен жилыми помещениями не может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 62 ГК РСФСР, если представитель не совершал сделку, а лишь оформлял ее в жилищных органах в соответствии с волеизъявлением обеих сторон

 

(Извлечение)

 

 

Евграфов А.В., проживавший в комнате размером 16,8 кв. м коммунальной квартиры, и Евграфова А.М., занимавшая комнату размером 19,75 кв. м в другом доме, произвели 6 сентября 1994 г. обмен комнатами.

Сидорова, проживавшая в той же коммунальной квартире, где и Евграфов А.В., предъявила иск о признании совершенного Евграфовыми обмена недействительным и одновременно просила передать комнату размером 16,8 кв. м в пользование ее семьи.

Новгородский городской народный суд иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда решение народного суда оставила без изменения.

Президиум Новгородского областного суда оставил без удовлетворения протест прокурора Новгородской области об отмене решения народного суда и определения судебной коллегии Новгородского областного суда.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 15 января 1996 г. протест удовлетворила, указав следующее.

Признавая недействительным обмен жилыми помещениями, совершенный Евграфовыми, народный суд сослался на ст. 73 ЖК РСФСР, в соответствии с которой обмен жилыми помещениями не допускается, если он носит фиктивный характер.

В судебном заседании установлено, что в комнате размером 16,8 кв. м Евграфов проживал один в течение 10 лет.

Тяжело заболев и предвидя свою скорую смерть, Евграфов А.В. решил произвести обмен с Евграфовой А.М. занимаемых ими комнат. Обмен был оформлен 6 сентября 1994 г., а 8 сентября 1994 г. Евграфов умер.

Оставляя решение народного суда без изменения, судебная коллегия Новгородского областного суда указала, что сделка совершена в нарушение требований ст. 62 ГК РСФСР (1964 г.), согласно которой представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. В данном случае при обмене жилыми помещениями интересы Евграфовых в этой сделке представляло одно и то же лицо - их сын Евграфов В.А.

Президиум Новгородского областного суда, оставляя протест и. о. прокурора Н овгородской области без удовлетворения, также обратил внимание на то, что представителем обеих сторон при обмене жилыми помещениями являлось одно и то же лицо. По мнению президиума областного суда, не имеет значения то обстоятельство, что этим представителем был сын Евграфовых - сторон по договору обмена жилыми помещениями.

В силу закона лицу, представляющему интересы обеих сторон, запрещено заключать любые сделки между ними.

С такими выводами президиума согласиться нельзя.

Евграфовы выразили свое желание произвести обмен занимаемых ими жилых помещений, совпадал у них и вариант обмена. Обязанности их представителя, Евграфова В.А., сводились не к совершению сделки (подбору варианта и условий обмена), а к представительству в жилищных органах при документальном оформлении обмена по варианту, предложенному обеими сторонами по обмену. Никаких своих условий обмена жилыми помещениями он не устанавливал, ни с кем об обмене не договаривался. Согласно имеющимся в деле доверенностям Евграфова А.В. и Евграфовой А.М., Евграфов В.А. был лишь представителем при оформлении обменных ордеров и имел право получить их, а также оформить прописку по указанным в ордерах адресам.

При таких обстоятельствах ч. 3 ст. 62 ГК РСФСР применена быть не может, ибо Евграфов В.А. не совершал сделку, а оформлял ее в жилищных органах в соответствии с волеизъявлением обеих сторон.

Неосновательным является довод народного суда о том, что обмен жилыми помещениями, произведенный Евграфовыми, фиктивен, поскольку вселение Евграфова А.В. в полученную по обмену комнату не предполагалось.

Стороны в присутствии нотариуса выразили свою волю: произвести обмен занимаемых ими комнат.

Евграфова А.М. вселилась в комнату в соответствии с обменным ордером, Евграфов А.В. же - нет, поскольку спустя два дня после получения обменного ордера умер.

Тот факт, что, по мнению суда, Евграфов А.В. при обмене комнатами преследовал цель передать комнату после своей смерти сыну, Евграфову В.А., сам по себе не служит основанием для признания обмена недействительным. Евграфов А.В. выразил свое согласие на обмен с соблюдением установленной законом формы, т. е. путем выдачи соответствующей доверенности.

Евграфов В.А. в суде пояснил, что в квартиру, полученную отцом по обмену, он (Евграфов В.А.) прописался, так как эту комнату и комнату, полученную по обмену его матерью, Евграфовой А.М., они хотели после смерти отца обменять на однокомнатную квартиру для матери. На комнату он не претендует. Как видно из справки домоуправления, Евграфов В.А. сдал все необходимые документы для выписки из комнаты площадью 19,75 кв. м с последующей пропиской в квартиру, в которой он был прописан ранее.

При таких обстоятельствах нет оснований считать обмен комнатами Евграфовым А.В. и Евграфовой А.М. фиктивным.

Обменные ордера сторонами были получены до смерти Евграфова А.В.

В соответствии со ст. 71 ЖК РСФСР соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменных ордеров. Следовательно, обмен состоялся. Вселение Евграфова А.В. в полученную по обмену комнату не произошло по уважительной причине, в связи с его смертью.

При таких обстоятельствах нет оснований считать обмен комнатами, совершенный Евграфовыми, недействительным. Решение суда о передаче комнаты размером 16,8 кв. м в пользование семье Сидоровой также подлежит отмене, поскольку оно ависит от решения суда, принятого по иску о признании обмена жилыми помещениями между Евграфовыми недействительным, а решение суда по этому иску подлежит отмене.

 

 

_____________