2. Неправильное определение судом юридически значимых для дела обстоятельств повлекло отмену решения об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи квартиры

(Извлечение)

Козлов обратился в суд с иском к Юрову, Департаменту муниципального жилья г. Москвы о расторжении договора купли-продажи от 14 сентября 1993 г., согласно которому он продал Юрову свою квартиру в доме по ул. Римского-Корсакова в г. Москве. Он сослался на то, что по дополнительному к договору соглашению, заключенному в письменной форме 14 сентября 1993 г. между ним и Юровым, последний обязан был до 31 декабря 1995 г. выплатить ему сумму из расчета 31 тыс. долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации в рублях помимо внесенного им аванса в сумме 4 млн. 990 тыс. рублей, составляющих 5 тыс. долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на 14 сентября 1993 г.

Но Юров к условленному сроку не оплатил полную стоимость квартиры, чем нарушил условия договора.

Юров иск признал.

Решением Бутырского межмуниципального суда Северо-Восточного административного округа г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) в иске Козлову отказано.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое судебное рассмотрение.

Президиум Московского городского суда 12 марта 1998 г. протест удовлетворил, указав следующее.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия договора купли-продажи сторонами выполнены, а дополнительное соглашение к договору, заключенное между ними, юридического значения не имеет, поскольку нотариально не удостоверено.

Кроме того, отказывая в иске, суд исходил из того, что данный договор затрагивает интересы супруги ответчика Юровой, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, так как квартира приобретена в период брака и между супругами возник спор о разделе имущества.

С этим согласилась кассационная инстанция.

Однако с выводами суда согласиться нельзя, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и закону.

Как видно из материалов дела, 14 сентября 1993 г. стороны заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым Козлов продал принадлежащую ему квартиру, оцененную в 2 млн. 809 тыс. 386 рублей, Юрову. Данный договор был удостоверен нотариусом г. Москвы. В этот же день стороны заключили дополнительное соглашение к договору, по которому продажная цена квартиры была определена в 36 тыс. долларов США, ответчик внес аванс в размере 5 тыс. долларов США с принятием на себя обязательства выплатить недостающую сумму до 31 декабря 1995 г. Нотариальное удостоверение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры не предусматривалось ранее действовавшим законодательством, в соответствии же со ст. 550 части второй ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, не требующей нотариального удостоверения, и несоблюдение данной формы влечет его недействительность.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры сторонами подписано и условия его ответчиком не оспаривались.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" часть первая Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие (т. е. с 1 января 1998 г.). По гражданским правоотношениям, возникшим до введения части первой Кодекса в действие, она применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Поскольку обязанность ответчика по договору и дополнительному соглашению к нему (о выплате 31 тыс. долларов США за квартиру) должна быть исполнена не позднее 31 декабря 1995 г., при разрешении спора, возникшего между сторонами, суду следовало руководствоваться ст. 450 части первой ГК РФ.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 части первой ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Более того, ответчик иск признал. Согласно ст. 165 ГПК РСФСР при признании ответчиком иска и при принятии его судом выносится решение об удовлетворении заявленных требований. В случае непринятия судом признания иска ответчиком суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу.

В материалах дела такого определения нет.

Ссылка суда на то, что договор купли-продажи затрагивает интересы третьего лица, не имеет значения для правильного разрешения спора, так как данное обстоятельство не освобождает стороны от принятых на себя обязательств по договору купли-продажи с дополнительным к нему соглашением.

Поэтому решение суда нельзя признать законным.