НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ1

6. В настоящее время один из самых распространенных способов обеспечения граждан жильем - предоставление жилых помещений по месту работы за счет средств организаций, вкладываемых в долевое участие в строительстве жилья. В судебной практике встречаются случаи, когда таким путем решаются жилищные вопросы служащих государственных органов. Верховный Суд РФ при рассмотрении дел данной категории занял позицию о допустимости такого способа обеспечения граждан жильем в тех случаях, когда финансовые средства на долевое участие в строительстве жилья государственному органу выделены с соблюдением закона и установленного в субъектах Российской Федерации порядка.

Михеева с внучкой Сараевой проживали в трехкомнатной приватизированной квартире по ул. Ленина в г. Чите, а Панкова с сыном - в однокомнатной квартире по ул. Столярова. В январе 1996 г. был принят в эксплуатацию жилой дом по ул. Хабаровской, построенный с долевым участием администрации Читинской области, в связи с чем заселение квартир в этом доме производилось областной администрацией.

Для разрешения вопроса об улучшении жилищных условий семьи Панковой и жилищного конфликта между Михеевой и Сараевой администрация Читинской области постановила предоставить Михеевой двухкомнатную квартиру по ул. Хабаровской; Сараевой - однокомнатную квартиру по ул. Столярова; Панковой с сыном - трехкомнатную квартиру по ул. Ленина. Это решение было оформлено путем заключения гражданско-правовых сделок о передаче квартир по ул. Столярова и по ул. Ленина в собственность администрации Читинской области, которая в свою очередь предоставила квартиры упомянутым лицам в соответствии со своим постановлением.

И. о. прокурора Читинской области в порядке ст. 41 ГПК РСФСР в интересах мэрии г. Читы обратился в суд с иском к администрации Читинской области, Михеевой, Сараевой и Панковой о применении последствий ничтожности названных сделок и о переселении этих граждан в ранее занимаемые ими жилые помещения, ссылаясь на то, что эти сделки ничтожны в соответствии со ст. 168 ГК РФ как противоречащие нормам ГК РФ, регулирующим порядок совершения договоров дарения и мены, ст. 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) и Положению о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Чите.

В связи с отказом мэрии г. Читы от требований прокурора в ее интересах прокурор изменил эти требования и просил считать их заявленными в интересах очередников мэрии г. Читы.

Решением Ингодинского районного суда г. Читы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Читинского областного суда) требования прокурора оставлены без удовлетворения по тем основаниям, что права очередников мэрии г. Читы при распределении квартир по ул. Хабаровской не нарушены, поскольку эта жилая площадь не муниципальная, не подлежит распределению между очередниками мэрии г. Читы и находится в ведении администрации Читинской области как построенная за счет средств федерального бюджета, выделенных областной администрации для долевого участия в строительстве жилья для своих служащих.

Президиум Читинского областного суда судебные постановления отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила постановление президиума областного суда и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 ГПК РСФСР основаниями к отмене решения, определения, постановления суда в надзорном порядке являются:

1) неправильное применение или толкование норм материального права;

2) существенное нарушение норм процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, определения, постановления суда.

Решение, определение, постановление суда подлежат отмене независимо от доводов протеста в случаях, предусмотренных ст. 308 этого Кодекса. Не может быть отменено судебное постановление по формальным соображениям.

Отменяя судебные постановления, президиум Читинского областного суда не указал, какие именно нормы материального права были неправильно применены или истолкованы судом, какие нарушения норм процессуального права допустил суд первой инстанции и каким образом они могли отразиться на правильности вынесенного решения. Это свидетельствует об отмене судебных постановлений без законных к тому оснований.

Как установлено при рассмотрении дела районным судом, дом по ул. Хабаровской в г. Чите построен с долевым участием администрации Читинской области на средства, поступившие из федерального бюджета и в соответствии с решением Читинской областной Думы от 28 марта 1996 г. "Об областном бюджете на 1996 год" предназначенные для долевого участия областной администрации в жилищном строительстве. Данный факт подтвержден материалами дела и не вызвал сомнений у президиума Читинского областного суда.

Согласно ст. 124 ГК РФ Российской Федерации субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К субъектам гражданского права, указанным в пункте 1 этой статьи, применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

По поручению прокуратуры Читинской области отделом ревизий и проверок по заданиям правоохранительных органов контрольно-ревизионного управления Министерства финансов Российской Федерации по Читинской области проведена проверка использования бюджетных средств администрацией Читинской области, в том числе направляемых на долевое участие в строительстве жилья. В результате проверки нарушений не выявлено. Поскольку областная администрация участвовала в долевом строительстве жилья для государственных служащих на законных основаниях и в рамках своих полномочий, именно она стала собственником жилья, построенного за счет бюджетных средств, выделенных на долевое строительство жилья для служащих администрации области, и имела право распорядиться данной собственностью.

Обосновывая вывод о том, что администрация Читинской области (как собственник переданного ей жилья) не имела права распределять эту жилую площадь по своему усмотрению, а должна была использовать в интересах очередников муниципального образования г. Читы, президиум областного суда не сослался на соответствующие положения закона, ограничивающего полномочия областной администрации как собственника жилья по распоряжению этой собственностью. Поэтому не может быть признан обоснованным и его довод об ошибочности вывода суда о том, что права очередников г. Читы в результате предоставления квартиры по ул. Хабаровской Михеевой нарушены не были.

В соответствии со ст. 6 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями) недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог целиком и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.

Действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы при совершении оспариваемых сделок соблюдены, поэтому суд обоснованно оставил заявленные требования без удовлетворения.

Правильно признана судом необоснованной и ссылка прокурора в протесте на ст. 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), в соответствии с которой каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда один раз. При передаче квартир в собственность Михеевой, Панковой и Сараевой упомянутая норма не нарушена, поскольку согласно п. 1.4 Положения о приватизации государственного и муниципального жилищного фонда в Читинской области, утвержденного решением Малого совета областного Совета народных депутатов от 22 июля 1993 г., Михеевой, Панковой и Сараевой ранее приватизированные квартиры были переданы областной администрации. В связи с этим их право на приватизацию жилых помещений, полученных в результате переезда в другое жилое помещение, считается восстановленным.

Как правильно указал в решении суд первой инстанции, оснований для применения последствий ничтожности сделок в данном случае нет.

При оформлении передачи квартир в собственность Михеевой, Сараевой и Панковой нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и упомянутого Закона нарушены не были. С учетом того, что одновременно с обменом жилой площади между участниками оспариваемых прокурором сделок было осуществлено улучшение жилищных условий граждан за счет собственной жилой площади областной администрации, следует признать правильным вывод суда о том, что в данном случае возникли комплексные гражданско-правовые и жилищные правоотношения мены (обмена) жилых помещений. Ни Жилищным кодексом РСФСР, ни Гражданским кодексом Российской Федерации сделка, заключенная ответчиками, не предусмотрена, поскольку такую сделку нельзя признать ни договором дарения, ни договором мены. Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ собственник вправе произвести отчуждение своей собственности другим лицам, а в силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

При рассмотрении дела нарушений закона в результате передачи квартир в собственность администрации Читинской области и последующего предоставления их в собственность Михеевой, Панковой и Сараевой не выявлено. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

7. Перевод общежитий в ведомственный, муниципальный или государственный жилищные фонды с закреплением за проживающими в них гражданами занимаемых ими жилых помещений, как правило, связан с перераспределением жилых помещений с целью разрешения жилищных проблем как можно большего числа очередников предприятия. Такое перераспределение вызывает большое количество споров, при рассмотрении которых судам следует учитывать, что основания для выселения граждан из жилых помещений в общежитиях, в том числе и с предоставлением других жилых помещений, указаны в законе; расширительному толкованию их перечень не подлежит. Изменение статуса жилого помещения в общежитии само по себе не является основанием для выселения лица, занимающего в этом общежитии жилое помещение.

Косужкин обратился в суд с иском к Пономаревой о выселении ее с двумя несовершеннолетними детьми из трехкомнатной квартиры по ул. Дубнинской. Он ссылался на то, что эта квартира, бывшая ранее жилым помещением в общежитии АОЗТ Московский международный комплекс "Молодежный", предоставлена ему с семьей на основании внутриведомственного ордера от 27 декабря 1994 г.

Пономарева предъявила встречный иск к Косужкиным, АОЗТ ММК "Молодежный" и жилищному комитету Северного административного округа г. Москвы о признании за ней с детьми права пользования упомянутой квартирой и об отсутствии такого права у семьи Косужкиных, о заключении с ней договора найма этого жилого помещения и о выдаче ордера. По ее мнению, она имеет преимущественное право на получение квартиры как молодой специалист, не обеспеченный жильем с 1980 года, а также в связи с рождением у нее близнецов. Более того, разрешение на право занятия спорной квартиры в общежитии ей было дано 17 марта 1994 г., по освобождении всей квартиры 1 января 1995 г. она с детьми вселилась и проживает в ней.

Распоряжением префектуры Северного административного округа г. Москвы от 22 мая 1995 г. часть жилых помещений в общежитии, в число которых входит занимаемая Пономаревой квартира, переведена в разряд муниципального жилья с закреплением за проживающими в них семьями.

Решением Тимирязевского межмуниципального районного суда Северного административного округа г. Москвы (оставленным без изменения кассационной инстанцией) в иске Косужкиным отказано, встречный иск Пономаревой удовлетворен.

Президиум Московского городского суда судебные решения отменил и дело направил на новое рассмотрение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменила постановление суда надзорной инстанции и оставила в силе решение районного суда и кассационное определение, указав следующее.

Отменяя судебные постановления, президиум городского суда считал, что согласно ст. 47 ЖК РСФСР единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение является ордер, а Пономарева его на эту квартиру не имела. Кроме того, районный суд не вправе был рассматривать вопрос о предоставлении ей жилого помещения как нуждающейся в улучшении жилищных условий, так как это относится к компетенции других органов.

Эти выводы ошибочны. Статья 47 Жилищного кодекса РСФСР определяет порядок предоставления жилых помещений, пользование которыми осуществляется по договору жилищного найма. Пономарева же вселилась в названную квартиру в ином порядке.

Спорное жилое помещение на время его предоставления Пономаревой являлось общежитием, в связи с чем данная норма материального права применена президиумом ошибочно.

Пунктом 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного в соответствии с ч. 2 ст. 109 ЖК РСФСР постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в редакции постановления Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г.), установлен порядок предоставления жилой площади в общежитии по ордерам, выдаваемым администрацией предприятия на основании совместного с профсоюзным комитетом решения, и запрещено самовольное переселение из одного помещения общежития в другое.

При этом порядок переселения в другое помещение общежития не урегулирован и выдача ордера на переселение не предусмотрена.

Как установил суд, жилая площадь в общежитии по ул. Дубнинской была предоставлена Пономаревой в 1980 году в соответствии со сложившимся порядком. 17 марта 1994 г. ей выдано письменное разрешение заместителя директора на закрепление за ее семьей после освобождения квартиры, в которой она с детьми и проживала на время издания распоряжения префекта Северного административного округа г. Москвы от 22 мая 1995 г. о переводе упомянутого общежития в разряд муниципального жилья.

Косужкину, пользовавшемуся с семьей двухкомнатной квартирой по договору найма, внутриведомственный ордер на право заселения в семейное общежитие был выдан незаконно.

Суд обоснованно применил п. 3 ст. 37 ЖК РСФСР, в соответствии с которым Пономарева как молодой специалист, не обеспеченный жилым помещением с 1980 года, имеет право на внеочередное получение квартиры.

Ссылка президиума городского суда на то, что суд не вправе был рассматривать вопрос о предоставлении Пономаревой жилого помещения, дана без учета изложенных юридически значимых обстоятельств и лишала ее гарантированной ст. 46 Конституции Российской Федерации защиты нарушенного права на жилье.

Вывод суда об обстоятельствах дела основан на доказательствах, надлежаще оцененных в решении суда первой инстанции. Нарушения норм процессуального права судом не допущено.

При таком положении у суда надзорной инстанции не было оснований к отмене судебных постановлений.

8. Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание судов на необходимость выяснять при рассмотрении споров о выселении из общежитий, исполнила ли администрация обязанность по внеочередному обеспечению молодых специалистов постоянным жилым помещением. Если эта обязанность администрацией не исполнена, оснований для удовлетворения исков о выселении без предоставления другого жилого помещения нет.

Администрация акционерного общества открытого типа (АООТ) "Брянскгражданпроект" обратилась в суд с иском к Кужекиной о выселении из общежития без предоставления другого жилого помещения. Истец сослался на то, что в связи с трудовыми отношениями с АООТ ответчице было предоставлено место, а затем комната в общежитии. 17 мая 1994 г. Кужекина уволилась с работы по собственному желанию, однако добровольно освободить общежитие отказалась.

Кужекина иск не признала, считая, что увольнение с работы было обусловлено уважительными причинами: наличием заболевания и ухудшением состояния здоровья. Кроме того, ответчица указала на то, что на работу к истцу она была направлена в качестве молодого специалиста, но постоянным жилым помещением вплоть до увольнения не обеспечена.

Решением Савинского районного суда г. Брянска (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Брянского областного суда) исковые требования АООТ "Брянскгражданпроект" удовлетворены: Кужекина выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ судебные постановления отменила по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 110 ЖК РСФСР работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, в частности в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о выселении Кужекиной без предоставления другого жилого помещения, суд исходил из того, что занимаемое ответчицей помещение находится в общежитии. Она уволена с работы по собственному желанию и не относится к категории лиц, которые не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Между тем, как видно из материалов дела, Кужекина страдает хроническим заболеванием и в связи с ухудшением состояния здоровья неоднократно проходила стационарное лечение. В марте 1990 г. ответчице сделана операция. В январе 1991 г. она признана инвалидом III группы и продолжала работать в условиях сокращенного рабочего дня. Кужекина состоит на диспансерном учете, начиная с 1993 года она постоянно обращалась за медицинской помощью; с 1993 по 1994 год у нее имелись неоднократные периоды временной нетрудоспособности (февраль, апрель, май, сентябрь, декабрь 1993 г.; февраль и апрель 1994 г.). По сообщению главного гематолога Брянской области, в указанный период трудоспособность Кужекиной резко ограничилась, что могло явиться следствием ее заболевания и длительного приема больших доз лекарственных препаратов. По мнению лечащего врача ответчицы, допрошенной судом в качестве свидетеля, заболевание Кужекиной препятствовало ее работе у истца.

Однако суд не принял во внимание эти обстоятельства и не дал оценку представленным ответчицей доказательствам.

Проведение назначенной судом судебно-медицинской экспертизы было поручено Брянскому бюро судебно-медицинских экспертиз. Но экспертиза не состоялась, так как у истицы не было средств на оплату труда экспертов, а ответчик отказался возместить расходы на ее проведение.

В обоснование решения о выселении ответчицы суд сослался на показания врача П. (не привлеченной в установленном ст. 74 ГПК РСФСР порядке к участию в деле в качестве эксперта, но допрошенной как эксперт) о том, что у Кужекиной в 1992 году наступило состояние ремиссии, с 1993 года - клинически стойкое излечение.

Данные объяснения П. доказательственного значения не имеют, поскольку она не являлась в суде ни экспертом, ни непосредственным свидетелем развития заболеваний ответчицы. В нарушение требований ст. 56 ГПК РСФСР об объективной оценке доказательств в их совокупности суд не учел сведений об ухудшении состояния здоровья ответчицы в 1993-1994 гг. перед увольнением и, несмотря на то, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, отдал предпочтение показаниям свидетеля П. об излечении Кужекиной в тот период.

Кроме того, в материалах дела достаточно данных, свидетельствующих о наличии у ответчицы заболевания, обострение которого привело к ухудшению состояния здоровья и ограничению трудоспособности, сделавших затруднительным дальнейшее исполнение ответчицей трудовых обязанностей в качестве инженера АООТ "Брянскгражданпроект". Опровергнуть эти данные в соответствии со ст. 50 ГПК РСФСР в суде должен был истец, в том числе и с помощью заключения экспертов. Уклонившись от оплаты расходов по проведению экспертизы, истец тем самым отказался от предоставления доказательств в подтверждение своего довода об отсутствии у ответчицы уважительных причин для увольнения с работы по собственному желанию.

Как установил суд, в 1987 году Кужекина после окончания Брянского технологического института (дневного отделения строительного факультета) направлена на работу инженером-проектировщиком института "Брянскгражданпроект" как молодой специалист. В общежитии в г. Брянске ей было предоставлено койко-место.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ЖК РСФСР гражданам, окончившим вузы и направляемым в порядке распределения в другую местность, и членам их семей жилое помещение предоставляется вне очереди предприятиями, учреждениями, организациями, а в случаях, предусмотренных законодательством, - органами исполнительной власти по приезде.

Согласно ст. 55 Положения о межреспубликанском, межведомственном и персональном распределении молодых специалистов, оканчивающих высшие и средние специальные учебные заведения, введенного в действие приказом Министра высшего и среднего специального образования СССР от 30 июля 1980 г. N 870, молодые специалисты обеспечиваются жилой площадью (изолированным жилым помещением, на пользование которым заключен договор жилищного найма) предприятием, учреждением, организацией, в которое они направлены при распределении. Предоставление места в общежитии - временная мера обеспечения молодого специалиста жилой площадью. Временное поселение молодого специалиста в общежитие не может рассматриваться как предоставление ему жилого помещения в общежитии на общих основаниях в соответствии со ст. 109 ЖК РСФСР.

Такой же порядок предоставления жилой площади молодым специалистам был сохранен в п. 44 Положения о распределении и использовании в народном хозяйстве выпускников высших и средних специальных учебных заведений, утвержденного приказом Гособразования СССР от 22 августа 1988 г. N 286. Там же установлено, что молодой специалист, не обеспеченный по каким-либо причинам постоянным жилым помещением по приезде к месту распределения, сохраняет право на его получение вне очереди, независимо от срока работы на данном предприятии, в учреждении, организации.

Исходя из этого, молодой специалист, не обеспеченный постоянным жилым помещением и временно проживающий в общежитии, не относится к числу лиц, которые могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Поскольку жилье в общежитии предоставлено Кужекиной во временное пользование, с нарушением установленного порядка предоставления жилых помещений молодым специалистам и только до обеспечения ее постоянным жилым помещением, она не может быть выселена из этого общежития на основании ст. 110 УК РСФСР без предоставления другого благоустроенного жилого помещения. При выселении ответчицы из общежития истец в соответствии со ст. 96 ЖК РСФСР должен был предложить Кужекиной другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее требованиям ст.ст. 40, 41 ЖК РСФСР.

Увольнение ответчицы с работы не может рассматриваться как основание для прекращения обязательства истца во внеочередном порядке обеспечить Кужекину постоянным жилым помещением, так как это не соответствует нормам материального права, регулирующим порядок предоставления жилых помещений молодым специалистам.

9. Моисеева З., Моисеева Е., а также двое детей Моисеевой Е. (Евгения, 1986 года рождения и Александр, 1991 года рождения) проживали в квартире жилой площадью 37,3 кв. м в доме в г. Москве. Данная квартира состояла из трех комнат - двух смежных 17,7 кв. м, 11,5 кв. м и одной изолированной 8,1 кв. м.

Моисеева 3. обратилась в суд с иском к Моисеевой Е., префектуре Северо-Западного административного округа г. Москвы, муниципальному округу "Хорошево-Мневники" о заключении отдельного договора жилищного найма на комнату размером 8,1 кв. м, ссылаясь на то, что после смерти в 1991 году ее сына, который был мужем Моисеевой Е., между ней и снохой сложились неприязненные отношения; истица предлагала ответчице произвести обмен занимаемой квартиры, но она отказалась.

Решением Хорошевского межмуниципального суда Северо-Западного округа г. Москвы от 25 июня 1997 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда и президиумом Московского городского суда) в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, отменила судебные постановления и вынесла новое решение об удовлетворении иска Моисеевой З., указав следующее.

Отказывая в иске об изменении договора жилищного найма, суд обосновал это тем, что квартира имеет кухню по размеру менее 6 кв. м и совмещенный санузел; размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади. Судебная коллегия и президиум городского суда, признавая решение суда правильным, также указывали на это.

Однако названные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма.

В соответствии со ст. 86 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст. 52 этого Кодекса.

В силу ст. 52 ЖК РСФСР предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Как видно из материалов дела, на каждого проживающего в упомянутой квартире жильца приходится по 9,3 кв. м жилой площади. Комната размером 8,1 кв. м, на которую Моисеева З. просила заключить отдельный договор найма, изолированная. Между Моисеевыми, как установлено в суде первой инстанции, состоялось соглашение о порядке пользования квартирой, согласно которому Моисеева З. длительное время пользовалась изолированной комнатой, а Моисеева Е. и двое ее детей - двумя смежными комнатами.

Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются препятствием по смыслу приведенных статей ЖК РСФСР для заключения такого договора найма.

Не может служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 15 постановления от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (с последующими изменениями и дополнениями), в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 ЖК РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.

10. В соответствии с федеральным законодательством и утвержденными Правительством Российской Федерации программами предусмотрен постепенный переход на оплату содержания жилья самими жильцами. Предоставляемые государством субсидии на погашение расходов по содержанию жилищного фонда являются льготой, направленной на материальное поддержание населения, у которого нет реальной возможности полностью оплачивать расходы по содержанию жилья. В связи с этим такая льгота не может предоставляться тогда, когда речь идет об оплате расходов по содержанию нескольких жилых помещений.

Пунктом 3 распоряжения мэра Москвы от 9 декабря 1996 г. N 576/1-РМ "О порядке финансирования работ по организации управления, эксплуатации и ремонта домов жилищных, жилищно-строительных кооперативов и образованных на их основе товариществ собственников жилья" установлены с 1 декабря 1996 г. ставки оплаты услуг по техническому обслуживанию домов жилищных кооперативов (ЖК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), созданных на их основе товариществ собственников жилья городскими жилищными предприятиями, исходя из общей площади жилых помещений, принадлежащих гражданам, если они имеют одно и единственное жилье и проживают в нем на правах частной собственности, или занимаемых пайщиками жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов. В п. 6 примечаний Приложения к данному распоряжению указано, что при расчетах за услуги технического обслуживания дома плата за помещения, занимаемые собственником, имеющим более одного жилого помещения или не зарегистрированным (прописанным) в нем, взимается исходя из фактических затрат по содержанию дома.

Буковников обратился в суд с заявлением о признании недействительными п. 3 упомянутого распоряжения мэра Москвы и п. 6 примечаний Приложения к этому распоряжению. При этом Буковников сослался на то, что на основании этих норм он как имеющий в собственности 1/6 часть четырехкомнатной квартиры, в которой проживает, и однокомнатную квартиру в ЖСК вынужден нести расходы по оплате квартиры в ЖСК в большем размере, чем части квартиры, в которой проживает. По мнению заявителя, ставки по оплате жилого помещения не могут быть увеличены при наличии условий, перечисленных в п. 6 примечаний Приложения к распоряжению мэра Москвы.

Московский городской суд заявление Буковникова оставил без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев дело в кассационном порядке, оставила решение суда первой инстанции без изменения, указав следующее.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями) оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 10 лет. Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 15 упомянутого Закона Правительство Российской Федерации приняло 18 июня 1996 г. постановление N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг", в п. 1 которого предусмотрено продолжить переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечив к 2003 году уровень платежей граждан в размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

По смыслу приведенных нормативных актов, уровень платежей граждан за жилье и коммунальные услуги должен быть равен размеру полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Определение этапов и порядка перехода на эту систему оплаты жилья и коммунальных услуг находится в совместном ведении Правительства Российской Федерации и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Мэр Москвы вправе был издать распоряжение от 9 декабря 1996 г. N 576/1-РМ, в силу которого плата за помещения, занимаемые собственником, имеющим более одного жилого помещения или не зарегистрированным (прописанным) в нем, при расчетах за услуги технического обслуживания дома должна взиматься исходя из фактических затрат по содержанию дома (п. 3 распоряжения и п. 6 Приложения к распоряжению).

Данное положение не противоречит требованиям Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и постановления Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. N 707.

Соответствует оно и постановлению правительства Москвы от 20 декабря 1994 г. N 1161 "О переходе ко второму этапу реформы системы оплаты жилищно-коммунальных услуг" (с изменениями на 13 июня 1995 г.). В п. 2 этого постановления предусмотрены, в частности, ставки оплаты услуг по техническому обслуживанию домов исходя из площади помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, ЖК и ЖСК, а также товариществ собственников жилых помещений, состоящих на техническом обслуживании городских, муниципальных жилищных организаций Москвы, которые, как видно из материалов дела, по размеру ниже размера издержек на содержание и ремонт домов. Эти ставки применяются при расчетах по месту прописки лишь с теми гражданами - собственниками жилья, членами ЖК и ЖСК, а также товариществ собственников жилых помещений, которые имеют одно и единственное жилье.

11. Решение органа исполнительной власти о выдаче ордера является административно-правовым актом, правила оспаривания которого установлены в жилищном законодательстве. В связи с этим в судебной практике возник вопрос о возможности применения норм гражданского законодательства о недействительности сделок при разрешении вопроса о признании ордера недействительным. Верховный Суд РФ на этот вопрос ответил положительно.

Администрация Центрального района г. Хабаровска 4 июля 1996 г. обратилась в суд с иском к Юсупову о признании недействительным выданного ему 12 апреля 1993 г. ордера на однокомнатную квартиру, ссылаясь на то, что ответчик не состоял на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, ордер получил без соответствующего решения местной администрации в результате преступных действий бывшего начальника отдела учета распределения жилья (ОУРЖ), осужденного судом за эти действия к лишению свободы.

Центральный районный суд г. Хабаровска в удовлетворении иска отказал по мотиву пропуска истцом трехгодичного срока исковой давности для предъявления требования о признании ордера недействительным, предусмотренного ст. 48 ЖК РСФСР.

Это решение отменено в кассационном порядке Хабаровским краевым судом как вынесенное с нарушением норм материального права.

Верховный Суд РФ, проверив дело в порядке надзора, признал определение суда кассационной инстанции правильным по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Кодексу.

Это положение распространяется и на нормы жилищного законодательства, в том числе и на отношения, возникающие в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда.

Как видно из материалов дела, ордер на однокомнатную квартиру в доме г. Хабаровска Юсупову (не являвшемуся нуждающимся в улучшении жилищных условий и не состоявшему на учете в ОУРЖ Центрального района г. Хабаровска) был выдан 12 апреля 1993 г. без соответствующего решения исполкома Совета народных депутатов бывшим начальником ОУРЖ Центрального района, осужденным за совершение ряда преступлений, в том числе и за незаконную выдачу ордера Юсупову.

Допущенные при выдаче ордера Юсупову нарушения в соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РСФСР - бесспорное основание для признания этого ордера недействительным.

Согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РСФСР в отличие от общего правила начала течения срока исковой давности (с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права) требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи.

Вместе с тем эта норма не может рассматриваться как исключение из установленных гражданским законодательством общих правил о неприменении исковой давности в установленных законом случаях. В соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется, в частности, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права. Это правило относится и к требованиям собственников (владельцев) жилищного фонда о защите их права на жилые помещения, неправомерно занятые иными лицами, у которых права на эти помещения возникнуть не могло.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются любые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности для последующего заключения договора найма жилого помещения.

В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из элементов гражданско-правового отношения.

Ссылка суда кассационной инстанции на то, что согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ иск о признании недействительным ордера, полученного в результате преступных действий заинтересованных лиц, как иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение, правильная.

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Российской Федерации

_______________

1 Продолжение. Начало см. в Бюллетене N 8 за 1999 г.

(Продолжение в следующем номере)