1. Вывод судебных инстанций о возможности отчуждения 2/3 долей дома без согласия органа опеки и попечительства при условии дальнейшего проживания собственника с несовершеннолетним ребенком на оставшейся части дома признан неправильным в связи с неустановлением, имел ли ребенок право пользования жилыми помещениями в продажной части дома до сделки

(Извлечение)

Прокурор г. Новороссийска обратился в суд с исковым заявлением в интересах несовершеннолетнего Дмитриева Д. к Кольцову о признании недействительным договора купли-продажи, по которому Аннова - теща покупателя, действующая по доверенности от имени Дмитриева В. - отца Дмитриева Д., продала ответчику 2/3 доли жилого дома. По мнению прокурора, сделка совершена с нарушением требований закона: скрыт факт проживания в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетнего сына продавца, не получено согласие органа опеки и попечительства на продажу части дома, не имеется данных об уплате покупной цены в размере 20 млн. рублей, продавец злоупотреблял наркотиками и договор был заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для него условиях, после смерти Дмитриева В. ответчик лишил его несовершеннолетнего сына возможности проживания в доме.

Дмитриева И. - опекун несовершеннолетнего Дмитриева Д., представлявшая его интересы, в заявлении от 6 мая 1997 г. просила признать договор купли-продажи части дома недействительным, считая, что сделка была совершена фиктивно с целью получения земельного участка.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 11 июля 1997 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Президиум Краснодарского краевого суда отклонил протест прокурора края об отмене решений.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте также поставил вопрос об отмене судебных решений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 20 сентября 1999 г. протест удовлетворила, указав следующее.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Факт проживания в спорном доме Дмитриева Д., 1982 года рождения, подтвержден сведениями о его регистрации и никем не оспаривался. Судебные инстанции считали, что в данном случае согласия органа опеки и попечительства на продажу части дома не требовалось, поскольку Дмитриев В. произвел отчуждение лишь 2/3 долей дома, продолжая проживать с сыном в оставшейся части жилого дома.

Между тем доказательств того, что до совершения сделки ребенок проживал с отцом в жилом помещении, относящемся к оставшейся у продавца 1/3 доли дома, и не имел права пользования остальными жилыми помещениями в доме, суду не представлено. Как видно из сообщения органа опеки и попечительства, в результате сделки по отчуждению части жилого дома несовершеннолетний Дмитриев Д. был незаконно лишен жилья.

Не установив, имел ли несовершеннолетний право на пользование жилыми помещениями в проданной части жилого дома, суд не мог сделать вывод о том, что положения ст. 292 ГК РФ к возникшим отношениям неприменимы.

В связи с этим нельзя было разрешить и требование прокурора в части признания договора купли-продажи недействительным по основанию, что в п. 7 этого договора указано об отсутствии лиц, имеющих право пользования отчуждаемой долей дома, хотя в доме проживал сын продавца Дмитриев Д.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Суд при оценке законности упомянутого договора эту правовую норму не учел, несмотря на то, что в ней названо одно из существенных условий, необходимых для договоров данного вида. В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд признал в решении, что уплата покупной цены в сумме 20 млн. рублей за проданную долю дома подтверждается нотариально оформленными договором купли-продажи, а также показаниями свидетелей. С таким выводом согласились и последующие судебные инстанции.

В соответствии со ст. 54 ГПК РСФСР обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания.

Сделка купли-продажи части жилого дома заключается письменно и была совершена в этой форме, поэтому условия такой сделки, а равно их выполнение могут подтверждаться только письменными доказательствами. В случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Как видно из пункта 2 договора купли-продажи, доля жилого дома продана "за двадцать миллионов рублей, уплачиваемых покупателем продавцу полностью при подписании настоящего договора". Указания на то, что эта сумма уплачена, в договоре не содержится. Расписка продавца о получении цены за часть дома либо иные письменные доказательства, подтверждающие выполнение условия об уплате покупной цены, в материалах дела отсутствуют.

При таких данных вывод суда, признавшего лишь на основании свидетельских показаний установленным факт уплаты ответчиком покупной цены по договору, основан на недопустимых доказательствах и не может быть признан законным.

Допущены и другие существенные нарушения норм процессуального права, повлекшие вынесение незаконных судебных постановлений.

Требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи, оформленного от имени Дмитриева В. тещей ответчика Анновой, в связи с его заключением вследствие стечения тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для продавца условиях судом не рассматривались.

Оставлено без внимания и заявление Дмитриевой И., поданное в интересах своего подопечного, о признании сделки недействительной как прикрывающей куплю-продажу земельного участка. В обоснование такого требования суду было представлено обязательство покупателя после оформления земельного участка на свое имя подарить приобретенную им часть дома Дмитриеву Д.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Поэтому без обсуждения заявления Дмитриевой И. о притворности сделки суд не мог правильно решить вопрос о том, какая в действительности сделка была совершена и какие правовые нормы с учетом существа сделки подлежат применению по данному делу.

Существенное нарушение судом норм процессуального права повлекло за собой неправильное применение норм материального закона и вынесение незаконных судебных постановлений, что в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РСФСР является основанием к их отмене в порядке надзора.

Таким образом, судебные решения подлежат отмене, а дело - направлению на новое судебное рассмотрение.