Основные тезисы для Державинских чтений 2005 года
 

Таймшер: правовое регулирование

Выполнила: студентка IV курса РПА МЮ РФ
 

Горина Полина Олеговна


1. Основные понятия

Timeshare в переводе с английского означает «разделение времени»
Называется этот вид бизнеса именно так, поскольку означает он продажу возможности ежегодно отдыхать в конкретном месте (номере отеля, бунгало, апартаментах, на вилле, в дачном домике и т.п.) в течение строго определенного времени. Таким образом, год отдыха в этом конкретном месте поделен на части (обычно на недели). Одна или более из них – ваша. В другое время здесь отдыхают другие люди по графику пользования данным помещением. Максимальное количество недель в году, которое можно приобрести в собственность на прекрасном курорте составляет от 1 до 51-й недели.
Официальное название таймшера в России – клубный отдых.
Российское Положение «О лицензировании деятельности по продаже прав на клубный отдых», действующее с 23 октября 2002 года, определяет таймшер как «деятельность по продаже юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями права использования в целях туризма и отдыха в течение определенного срока и в определенный период года принадлежащих им на праве собственности или аренды объектов недвижимости, являющихся средством размещения туристов и (или) местом предоставления туристических услуг».
На Западе таймшер распространен довольно широко. Он считается прибыльным бизнесом. За почти 20 лет – с 1980 по 1999 год – количество ежегодно продаваемых таймшер-сертификатов выросло со 100 тысяч до 660 тысяч. Общий ежегодный объем продаж таймшера в мире, по данным компании RCI, оценивается в $6,5 млрд.
В России первый и пока единственный бум продаж клубного отдыха отмечен в 1994–1998 годах, и ознаменовался он не лицеприятными последствиями. Так как связан он, к сожалению, был не только с желанием россиян отдыхать за границей. В октябре 1994 года Евросоюз принял директиву 94/47/ЕС по таймшеру, призванную защитить потребителей этой услуги.
Ожидая ужесточения правил на Западе, в Россию двинулись не самые добросовестные компании, которые воспользовались низкой правовой культурой россиян, отсутствием законодательной базой, регулирующей данный вид туризма, привлекательностью новой услуги – таймшера, наличием валютных средств у граждан и желанием их легализовать или сохранить. По данным представительства мировой обменной компании RCI, владельцами таймшер-сертификатов в период бума стали примерно 40 тысяч российских семей, которые в большинстве были обмануты! Поэтому до сих пор новый вид бизнеса в своих кругах называют разновидностью лохотрона.



2. Основные преимущества и недостатки таймшера:

Преимущества:
1. Покупка недвижимости не целиком, а конкретные клубные недели, определенного времени года в пожизненное владение позволяет сэкономить на общей цене, снизить затраты на содержание недвижимости и налоговые платежи;
2. Владелец получает право обменять эти недели отдыха на другие в любом конце света и отдыхать каждый год в новом месте.
3. Возможность переносить недели своего отпуска на последующие годы и таким образом увеличивать период отдыха
4. Высокий уровень проживания и обслуживания;
5. Возможность подарить свои недели или передать по наследству
6. Возможность передать за согласованную сумму свои недели во временное пользование (аренду) маркетинговым компаниям;
7. Это великолепный способ для предприятий и организаций решить проблему приобретения и содержания курорта для своих сотрудников и их семей;
8. Это наиболее экономичный способ проведения своего отпуска при обеспечении более высокого уровня комфорта и обслуживания по сравнению с традиционными видами отдыха;
9. Возможность отдыхать всей семьей и с друзьями;
10. Благодаря членству в клубе используется система скидок на авиобилеты;
Недостатки:
Самым существенным недостатком такой системы являются большие первоначальные вложения.
К тому же отсутствие законодательной базы на такой вид туризма, как таймшеp, существенно увеличивает риск быть обманутым.

3.  Процесс создания таймшера

Обычно таймшер создается девелоперской фирмой, то есть организацией, специализирующейся на осуществлении комплексных проектов в сфере недвижимости. Такая фирма, используя заемные средства, вкладывает их в строительство или реконструкцию домов-пансионов. Таймшеры организуются в традиционных курортных районах.
Затем девелоперская фирма создает клуб — некоммерческую организацию, объединяющую участников-совладельцев недвижимости. Вступительный (паевой) взнос этих первых участников клуба фактически направляется на оплату недвижимости, которая приобретается клубом у девелоперской фирмы. Размер такого взноса значительно ниже полной стоимости помещения, так как одно и то же помещение передается совместно нескольким собственникам, которые эксплуатируют его поочередно в соответствии с соглашением о членстве в клубе. Каждый из них оплачивает не полную стоимость помещения, а лишь примерно 1/50 этой стоимости за каждую неделю ежегодного отдыха. Стоимость права пользования недвижимостью зависит от времени года, в котором оно реализуется и от качества курорта. Так в системе RCI (одна из основных систем клубного отдыха) таймшеры подразделяются на красный сезон ( разгар сезона), белый (межсезонье), синий (наименее популярный для отдыха). Красный сезон самый дорогой, но и наиболее выгодный при обмене и продаже.
Для эксплуатации общего имущества клуб заключает договор с управляющей компанией, которая предоставляет коммунальные услуги, уборку помещений, текущий и капитальный ремонт. За эти услуги управляющей компании выплачивается вознаграждение, источником которого являются ежегодные взносы членов клуба.
. С целью минимизации налоговых платежей недвижимое имущество клуба и/или его членов может передаваться в доверительную собственность трастовой компании, организованной в оффшорной зоне с благоприятным налоговым режимом.
Наконец, с целью привлечения потребителей-участников клуба и реализации прав на помещения организуется маркетинговая компания, т.е. специализированная кампания по продаже прав на помещения в таймшер и членства в клубе потребителям. Для того, чтобы обеспечить максимальный охват территории, маркетинговая кампания организует агентскую сеть из комиссионеров.


(1 рис. схема создания таймшера)*


4. Законодательное регулирование деятельности таймшер в странах Европы

Так как в России нет специализированного законодательства, регулирующего отношения между потребителями и профессиональными участниками рынка таймшер, для проведения сравнительно-правового анализа можно остановиться на законодательных актах, принятых в западных странах.
Примером здесь может служить Директива Европейского Союза №94/47/СЕ, принятая 24 октября 1994 г. и вступившая в силу с мая 1997г. Этот наднациональный правовой акт регулирует отношения между потребителями и профессиональными участниками рынка таймшер и имеет обязательную силу во всех странах ЕС. Лейтмотивом директивы является защита интересов покупателя от недобросовестных действий предпринимателей, специализирующихся на «таймшерном» бизнесе. Положения директивы применяются к договорам, заключенным на срок более трех лет и продолжительностью владения недвижимым имуществом не менее недели.
Документом, регулирующим отношения между продавцом и покупателем, является контракт о передаче права пользования недвижимым имуществом «на период отпуска» (таймшер). В контракте должны быть в письменном виде изложены все имущественные условия, способы и порядок его расторжения, а также рок, в течение которого потребитель вправе расторгнуть контракт одностороннем порядке без указания причин (как правило, это первые 10 дней после подписания). Контракт должен включать следующие условия:
— сведения о продавце (его юридические реквизиты), а также наименование и иные сведения о владельце недвижимости (юридические реквизиты). Напомним, что продавцом может быть маркетинговая компания, а владельцем — клуб или трастовая компания;
— конкретные условия осуществления контракта на территории государства, где расположено недвижимое имущество;
— точное описание имущества, включая разрешение на строительство, и сведения о компетентных органах власти, выдавших это разрешение;
— перечень коммунальных услуг (сауна, бассейн и т.д.), к которым покупатель будет иметь доступ, и условия этого доступа;
— принципы организации технического обслуживания и управления недвижимым имуществом;
— точное указание периода, в течение которого потребитель может использовать данную собственность;
— цену, которую должен уплатить покупатель, чтобы получить возможность осуществлять права, предоставляемые контрактом;
— суммы эксплуатационных взносов за пользование коммунальными услугами и сооружениями;
—базу исчисления суммы платежей, связанных с использованием покупателем движимого имущества, обязательные платежи (налоги, сборы), а также дополнительные административные издержки (управление собственностью, техническое обслуживание, содержание);
—положение, согласно которому покупка не влечет никаких дополнительных обязательств, издержек и платежей сверх указанных в контракте;
—возможность участия в системе обмена и (или) перепродажи права, предоставляемого контрактом;
—информацию о праве расторжения контракта с указанием лица, которому должно быть сообщено о возможном расторжении, а также форме уведомления, точной сумме издержек, которые покупатель должен будет возместить продавцу в случае расторжения им контракта уведомление о расторжении должно быть сделано письменно);
—дату и место подписания контракта каждой из сторон. Согласно Директиве продавец обязан предоставить покупателю полную информацию по объектам таймшера и в случае необходимости указать источники получения дополнительной информации. Покупатель вправе расторгнуть контракт в течение трех месяцев с момента подписания, если он не содержит необходимую информацию, и она не получена от продавца за этот период.
Основываясь на положениях рассматриваемой Директивы, можно сделать следующие выводы, актуальные для отечественной правоприменительной практики. Во-первых, предметом договора является не оказание «услуг по туристическому обслуживанию», а передача прав на недвижимое имущество. То есть по своей правовой природе такой контракт является не договором оказания услуг, а договором купли-продажи недвижимого имущества. Во-вторых, лицо, от имени которого заключается договор с покупателем (продавец), как правило, является не собственником, а агентом (комиссионером, так как действует от своего имени, но за счет и по поручению собственника). В связи с этим актуальным является положение Директивы о том, что собственник недвижимого имущества все равно должен быть назван в контракте.
В-третьих, в странах Европейского сообщества возможность участия в системе обмена и (или) перепродажи прав на недвижимость является существенным условием договора купли-продажи права пользования таймшер.
5 Международно-правовые аспекты.
Следует отметить, что, поскольку недвижимое имущество, которое является предметом такого контракта, как правило, находится за рубежом, при заключении и исполнении договора необходимо учитывать нормы международного частного права. Как правило, контракт заключается на территории Российской Федерации, покупатель является резидентом России, а владелец недвижимости — иностранным юридическим лицом. Иногда материальное право, применимое к отношениям сторон, определяется в самом контракте путем соответствующей оговорки. Если же стороны не урегулировали этот вопрос, то материальное право определяется исходя из соответствующих коллизионных норм международного частного права. В Российской Федерации коллизионные нормы закреплены в части III ГК разделе VI в ст. 1211 при отсутствии соглашения сторон о выборе права, подлежащему применению к договору применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан, т.е. право страны, где находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение договора. По договору купли-продажи такой стороной является продавец. Поэтому основные права и обязанности сторон по таким сделкам определяются по праву страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся продавцом. Таким образом, если продавец — иностранное юридическое лицо и в договоре отсутствует оговорка о применимом праве, покупатель может с удивлением обнаружить, что для защиты своих прав ему надо обращаться не к знакомым российским законам (Гражданскому кодексу, Закону о защите прав потребителей), а к иностранному праву. Следовательно, включение в контракт оговорки о применимом материальном праве всегда желательно. Выбор российского права привлекателен постольку, поскольку эта правовая система знакома как покупателю, так и его юристам. С другой стороны, российское законодательство пока не содержит норм, специально ориентированных на защиту прав покупателей таймшеров. Поэтому, подчинив контракт материальному праву страны Европейского Союза, потребитель сможет получить дополнительную защиту на основании выгодных для него положений Директивы Европейского Союза №94/47/СЕ, которые были описаны выше.
Следует подчеркнуть, что даже специальное соглашение сторон не может исключить применение специальной нормы о праве, применимом к форме сделки. Такая норма международного частного права нашла свое отражение в ст. 1209 части III ГК РФ). Согласно данному принципу коллизионного права форма сделки в отношении недвижимости должна соответствовать закону места нахождения недвижимости. Так что форма контракта должна всегда соответствовать законодательству того государства, где находится сам курортный комплекс-таймшер.

6. Приобретение прав на таймшер по российскому законодательству.

При составлении контракта следует учитывать и некоторые другие нормы российского законодательства, которые будут применяться к отношениям сторон вне зависимости от того, как будет решен вопрос о применимом материальном праве. Так необходимо учитывать постановление Правительства от 10 октября 2002 г. N 753 « О лицензировании деятельности по продаже прав на клубный отдых». В соответствии с которым турагентства, занимающиеся продажей прав на клубный отдых должны иметь 5-летнюю лицензию, введены требования к профессиональной подготовке сотрудников агентсва, имеется указание на «период охлаждения» в течение 14 дней. В качестве лицензионных условий требуется:
а)предоставление в установленном порядке клиентам информации о порядке приобретения и использования прав на клубный отдых, о средствах размещения, об особенностях въезда, выезда и пребывания в иностранном государстве, в том числе о местных традициях и обычаях;
б) заключение с клиентом договора, соответствующего законодательству Российской Федерации;
в) наличие в договоре купли - продажи прав на клубный отдых положения, предусматривающего право клиента отказаться в одностороннем порядке без объяснения причин от исполнения договора в течение 14 календарных дней со дня подписания договора клиентом без применения штрафных санкций;
д) предоставление клиенту следующей информации:
сведения о месте нахождения и режиме работы юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность по продаже прав на клубный отдых;
сведения о лицензии и сертификатах на оказание услуг, подлежащих обязательной сертификации;
фамилия, имя, отчество должностного лица, ответственного за продажу прав на клубный отдых.
В настоящее время кроме этого Положения нет норм, специально регулирующих клубный отдых, хотя в Государственную Думу представлены два законопроекта:
- ФЗ «Об особенностях туристской деятельности в сфере клубного отдыха» разработан депутатами Горюков В.Д., Гостев Р.Г. №98059249-2
- ФЗ « Об основах регулирования рынка в сфере клубного отдыха» разработан депутатами Алексеев А.А., Бенедиктов Н.А. №96466-3.
Которые разработаны на основе Конституции РФ, ГК РФ, Закона « О защите прав потребителя», Закона « Об основах туристской деятельности в РФ», а также использованы опыт мировой практики и рекомендации совета Европейского парламента по данному вопросу и учтена реальность сложившегося и функционирующего рынка в России.
Многие положения данных законопроектов полностью копируют положения Директивы Европейского союза и призваны защитить потребителей на рынке клубного отдыха.
Вывод
Принятие одного из предлагаемых законов положит конец недобросовестной практике продаж на рынке клубного отдыха и создаст условия для дальнейшего развития цивилизованного рынка клубного отдыха, обеспечит развитие отечественных объектов отдыха, тем самым стимулируя создание новых рабочих мест и серьезные поступления в бюджет Российской Федерации, привлечения зарубежных инвестиций в отрасль, переориентацию российского потребителя на отечественную рекреационную зону, покончит с попытками транснациональных монополий в сфере клубного отдыха повысить свои доходы за счет российских граждан, не пользующихся защитой национального закона.
Но до тех пор, пока они не вступят в силу, российский таймшер будет уродливым явлением нашей действительности — очередной разновидностью «народного» лохотрона!



Список литературы:
1 Никифорович И.В. «Таймшер: основы правового регулирования»// Юридическая практика, 1999 №1
2 Толстова А.Е. « Отдельные особенности правового регулирования купли-продажи периодов отдыха (таймшер), 2003
3 Писаревский Е.Л. « Туристская деятельность: проблемы правового регулирования»// Юрист, 2000 №1
4 Борисов К.Г. Международный туризм и право: Учебное пособие М.:НИМП, 1999
5 сайты: www. helpline.com
www. rci.com.ua
Библиография:
1 ГК РФ часть III от 26.11.2001 г. №146-ФЗ
2 ФЗ « Об основах туристской деятельности в РФ» от 01.05.1999 г. № 94-ФЗ в ред. от 22.08.2004 г.
3 Постановление Правительства РФ О лицензировании деятельности по продаже прав на клубный отдых» от 10.10. 2002 г. №753
4 Директива №90/314/EEC от 26.10.1990 г. « О комплексных турах, путешествиях и отдыхе»
5 Директива №94/47/EEC от 26.10.1994 г. « По защите покупателей от некоторых положений контрактов по приобретению права использовать недвижимое имущество на основе системы владения отдыхом (таймшер).
6 Законопроекты:
-ФЗ «Об особенностях туристской деятельности в сфере клубного отдыха» разработан депутатами Горюков В.Д., Гостев Р.Г. №98059249-2
- ФЗ « Об основах регулирования рынка в сфере клубного отдыха» разработан депутатами Алексеев А.А., Бенедиктов Н.А. №96466-3.


*схема не публикуется по техническим причинам
 

 

Способ поиска: "AND" "OR"